不動産オーナーのお客様
当事務所は、以下の業務について、不動産オーナーのお客様に安心してご依頼いただける知識と経験を有しております。
不動産売買
不動産売買契約
不動産売買は高額取引ですが一つとして同じ物件はありません。不動産の個性を見極め、不動産の権利状況を確認し、相手方と十分に売買条件を詰めた上で取引しないと、購入・売却後に思わぬ法的な落とし穴にはまってしまう可能性もあります。
その不動産がいかなる特性をもっているかについては、不動産売買の仲介を行う宅建業者が調査し、宅建業法上定められた事項が重要事項説明書に記載されます。不動産売買を行う上では、この重要事項説明書が特に重要であり、当事務所は依頼者様と共に重要事項説明書記載事項を検討します。
また、不動産売買契約のチェックを行うほか、不動産売買に伴う法的リスクを検討し、手当が必要なものについては書面の作成等により手当てします（賃借人への通知の作成が典型例です。）。
契約書締結
不動産売買契約の締結にあたっては、関係者が一堂に会し、必要事項を確認して（重要事項説明書の読み上げ）契約書に押印する手続です。特段難しい手続ではありませんが、依頼者様のご依頼があれば、契約締結に立ち会います。
決済（クロージング）
同様に関係者が一堂に会し、契約書に記載されている「クロージングの前提条件」が満たされていることを確認できたら、売買代金が支払われ（売主指定口座への送金、預金小切手の交付、現金の交付等）、移転登記申請が行われます。
こちらも宅建業者の通常業務であり、宅建業者の指示どおり行っていれば特に困ることはないでしょうが、依頼者様のご依頼があれば、決済に立ち会います。
不動産流動化・証券化
不動産ファイナンス、とりわけ不動産の流動化・証券化は大変テクニカルな知識と経験を必要とし、弁護士や会計士などの専門家の関与なしには到底なしえません。
スキームの検討
不動産流動化、証券化のスキームは、種々の法的規制・リスクを把握した上で作成される必要があります。不動産特定共同事業法、資産の流動化に関する法律、金融商品取引法、金融商品販売法、信託法、宅建業法、会社法、民法、借地借家法などの法分野における細かな関連規定に精通している必要があるほか、監督官庁等の公式見解、業界の趨勢等も把握している必要があります。
当事務所では、お客様のお考えになるスキームについて法的問題があるか、また、ある場合どのような問題でリスクはどの程度であるか分析し、助言します。
特別目的会社（SPC）の設立
不動産流動化にあたり設立される特別目的会社は、資産流動化法上の特定目的会社か会社法上の合同会社が一般的です。いずれも通常の会社の設立手続と大差なく、依頼者様の方でご準備される場合も多いですが、当事務所では、ご依頼があれば設立手続を代行します。
監督官庁との折衝、照会
資産の流動化に関する法律上の特定目的会社を利用した資産の取得にあたっては、管轄財務局への業務開始届やファインスのタイミングを考慮した資産流動化計画の変更届の提出、減税証明書の取得などの諸手続が必要となるほか、事案に応じ管轄財務局や金融庁への照会やヒヤリングが必要となります。また、合同会社を利用したスキームの場合には、管轄財務局への適格機関投資家等特例業務の届出が必要となるケースもあります。当事務所では、依頼者様に代わり、これらの手続を行います。
金融機関との契約書のチェック
資産流動化・証券化においては、金融機関からの借入や投資家への証券発行（特定社債、優先出資、匿名組合出資等）により特別目的会社が資産取得・運用資金を調達する必要があります。このため、膨大な量の契約書その他法令の要求する書面の準備（作成・チェック）が必要となるほか、金融機関から弁護士の発行する法律意見書の提出を求められるのが通常です。
この部分は不動産流動化・証券化の作業の中で特に弁護士の関与が必要となるところであり、日頃契約書を見慣れていない方々にとっては大変な作業となりますので、当事務所弁護士が、依頼者様を全面的にバックアップします。
賃料・管理費回収
賃料・管理費の滞納は、不動産オーナー様にとって大変頭の痛い問題です。賃料・管理費の回収については、賃貸管理会社が滞納している賃借人との間で交渉した上で、任意に支払ってもらうケースも多く、費用対効果という点でも合理的です。しかし、滞納が複数月にも及び、もはや任意交渉で回収できる見込みが低い場合には、建物を明け渡してもらう前提で交渉をする必要があります。
公正証書の作成
債務者が任意に支払うことを約束しているが、その約束をより確実にしたい場合、公正証書（債務弁済公正証書）の文案を作成した上で、債務者とともに公証人役場に赴き、公正証書を締結する方法があります。この公正証書に基づく支払がなされなかった場合、この公正証書を債務名義として強制執行の申立をすることができます。
内容証明郵便の発送
まずは、内容証明郵便により、滞納金を一定期間内に支払わなければ法的な措置（裁判による滞納金の支払請求及び明け渡し請求訴訟）をとることを滞納者に通知します。
交渉・裁判
滞納者の中でも資金に余裕があって明け渡しを望まない賃借人は、上記の通知を受けて任意に支払う場合もありますが、支払わない賃借人に対しては、裁判により明渡判決（又は賃貸借契約の解除による終了確認と賃借人が不動産を明け渡すことを賃借人が約した和解調書）を受け、それでも任意に不動産を明け渡さない場合には、強制執行を行う必要があります。
なお、明け渡し判決を得るためには、賃貸借契約における賃貸人と賃借人間の信頼関係が破壊されていると認められることが必要であり、賃料の滞納期間や滞納の回数その他家賃の滞納以外の事情が考慮されます。
当事務所では、不動産オーナー様からご依頼をいただけば、迅速に内容証明郵便の発送、訴訟の提起、強制執行申立を行います。
建物明渡請求
滞納賃借人の明け渡しに関しては上記のとおりですが、賃借人に建物を明け渡してもらうためには、まず賃貸借契約が終了しなければなりません。
ですが、建物賃貸借契約の賃借人は、借地借家法で保護されており、賃貸人から賃貸借契約を解約する又は賃貸借契約が期間満了により終了する（更新を拒絶する）ためには、「正当の事由がある」と認められる場合でなければなりません。
この「正当の事由」は立退料の申し出を含む、賃貸借契約に関連する人的・物的事情（例えば建物が朽廃に至っている場合や、対象土地の再開発計画が相当具体化している場合など）が考慮されますが、種々の事情を考慮してどの程度の立退料を提供するのが適当であるか判断することは極めて難しく、それ故に立ち退きの交渉は難航するのが一般的です。
賃貸人が提示する立退料では賃借人が受け入れない場合、最終的には（「正当の事由」の有無の判断も含めて）裁判所の判断によらざるを得ず、したがって、判決を得る前提で提訴し、裁判上の和解協議の場で交渉する必要があり、弁護士の存在が不可欠です。
当事務所では、明け渡しに応じない賃借人に対し明け渡しを求める裁判を行った場合の勝訴可能性（「正当の事由」の要件を満たしうるか）について助言し、ご依頼に応じて提訴し、依頼者様のご要望をうかがいながら裁判手続を進めてまいります。
その他
当事務所の弁護士鈴木基宏は、企業法務全般について幅広く取り扱った経験を有しておりますが、特に不動産に関連する案件・事件を中心として経験を積み重ねており、不動産関連の法的ご相談について全般的に対応が可能です。共有不動産や区分所有建物の権利関係を巡る諸問題、建物収去土地明渡、不動産仮差押えや占有移転禁止仮処分、不動産の売買や賃貸を巡る紛争・訴訟その他不動産に関する法的問題でお困りの不動産オーナー様は、ご遠慮なく当事務所にご相談下さい。