書面による定期借家（定期建物賃貸借）契約

定期借家契約は、多くの方がその存在を知りつつ、あまり正確にその性質を把握されていないように思います。

定期借家契約は公正証書で作成が必要か？

まず、定期借家契約は公正証書によらなければならないと勘違いされている方がおりますが、借地借家法の条文を確認してみますと、

借地借家法第38条第1項

「期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第29条第1項の規定を適用しない。」

見てのとおり、公正証書「等」と記載されています。つまり、「書面によって」と明確に書いてありますので口頭での契約は当然駄目ですが、公正証書ではなく単なる書面でも契約できます。公正証書は書面によって作成する場合の例示に過ぎません。

書面を交付して説明

ここで注意しなければならないのは、契約を書面で行うだけでなく、一定事項を記載した書面を交付して説明しなければならないということです。

借地借家法第38条第2項

「前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。」

この「説明」をしなかった場合、契約の更新がないこととする旨の定めは無効となりますので（借地借家法第38条第3項）、定期借家契約とならず、普通借家契約となってしまいます。

また、条文上、「その旨を記載した書面を交付して」という要件が記載されています。

契約書にその旨が記載されており説明をしていれば、契約書とは別個の書面交付は不要であるとする見解がありますが、判例上は必ずしも明確ではないため、契約書とは別個に書面交付を行っておいた方が無難でしょう。

なお、平成22年7月16日の最高裁判決は、（明確ではありませんが）契約書とは別個の書面交付が必要であることを前提としているように読めます。

留意点

したがって、定期借家契約締結時の留意点（契約内容の留意点は含みません。）は、以下の4点です。

①　賃貸借契約を書面で締結

②　あらかじめ（契約締結に先立って）、賃貸人から賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて説明

③　②の説明事項が記載された書面の交付

④　賃借人が上記②の説明を受けたこと及び③の書面交付を受けた旨の確認書を、賃借人から取得（賃借人の署名・押印）