建物賃貸借契約の更新料条項と消費者契約法第10条

港区麻布十番の鈴木基宏法律事務所、弁護士の鈴木です。

一時、建物賃貸借契約の更新料条項（契約更新時に賃借人が賃貸人に一定額の更新料を支払う旨を定めた条項）が消費者契約法第10条に違反するか否かが盛んに議論されていました。

消費者契約法第10条

消費者契約法第10条は

『民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。』

と定めています。

借家の賃貸借契約の更新料を定めた条項が、消費者の義務を加重するもので、消費者の利益を一方的に害するのではないか（したがって条項自体が無効なのではないか）という点が争われていたのです。

最高裁平成23年7月15日判決

この点について、最高裁第2小法廷は、平成23年7月15日判決で、以下のように判示しました。

「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法第10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。」

つまり、一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の金額が賃料や更新期間を考慮して高額すぎるという特別の事情がある場合でない限りは、消費者契約法第10条に反しない（有効である）と判断しました（なお、この事件では賃料は月額3万8000円、更新は1年ごと、更新料は賃料2か月分）。

この最高裁判例から実務的に学べることは、

①更新料条項は消費者契約法に違反して直ちに無効となるものではないこと、

②賃貸人が更新料条項を定める場合には一義的かつ具体的に定める必要があること（金額や支払時期を明確にしておいた方がよいでしょう）、

③更新料が多額過ぎる場合には賃借人はなお争う余地があること、です。

なお、この最高裁判例の原審（大阪高判H22.2.4）、第一審（京都地判H21.9.25）はいずれも更新料条項が消費者契約法に違反して無効であると判断しており、他にも平成21.8.27大阪高判は無効と判断していることは興味深いですが、上記最高裁判例以降の下級審（京都地判H24.1.17、東京地判H24.9.24）では、更新料条項が消費者契約法第10条に違反しないと判断しており、この争点に関する議論は、上記最高裁判例により（実務上は）決着が付いたと考えて良いと思います。